西藏“建筑癌癥”屋面滲漏 如何破解

　　有了房子就等于在城市里有一個可以棲息的溫馨港灣，然而在現實生活中，房屋滲漏、開裂等質量問題也令不少有房一族“心慌慌”。建筑滲漏是結構外的第二大問題，長期以來困擾開發商和業主。

1、質量差——房屋投訴 滲漏占**

　　上半年房屋滲漏投訴占43.29%

　　今年上半年，市質監站共受理投訴328起。其中，滲漏投訴143起，占43.29%；開裂投訴48起，占14.63%；交房條件不符合要求的投訴42起，占12.80%。和去年同期相比，投訴問題的數量有所上升。市質監站工作人員介紹，投訴數量的增加是由于住宅面積總量的逐年遞增、市民的維權意識增強，并且當中也包含了一些2010年前交房的房屋，目前的投訴比例仍在0.3%以內。

　　國內城市建筑屋面滲漏率高達95.33%

　　中國建筑防水協會與北京零點市場調查與分析公司聯合發布《2013年全國建筑滲漏狀況調查項目報告》。該報告顯示，國內主要城市建筑屋面滲漏率高達95.33%。與此同時，近六成地下建筑存在不同程度滲漏，近四成住戶受到房屋滲漏的困擾。

2、為何漏？——探析屋面滲漏原因　

　　設計不符合國家有關標準的規定

　　防水層未形成“全封閉”的防水系統，有的地下室因在地下水位以上，未進行防水設計；未按“因地制宜、按需選材”的原則，選用防水材料或施工方法，有的地下室底板墊層潮濕，仍選用含固量很低的水性涂料作防水層；對結構剛度差或受振動的工程，未設計柔性防水層或要求用滿粘法施工卷材防水層。

　　材料質量無保證

　　由于低價中標的誤導作用，導致有的屋面、地下室或廁浴間等工程選用了建設部和有關標準規范等技術法規明文規定禁止或限制使用的防水材料；有的施工單位為取得更大的非法利潤，不惜使用假冒偽劣的防水材料，如以瀝青復合胎柔性卷材取代聚酯胎SBS改性瀝青卷材；地下工程的施工縫選用了無緩脹性能的遇水膨脹橡膠止水條。

　　施工質量差

　　防水層的基層表面不平整、酥松、起砂、起皮或未設置分格縫和嵌填密封材料等。屋面坡度不符合設計要求，甚至有倒坡、積水等現象。卷材的搭接寬度過小或厚度小于3㎜的瀝青類卷材仍采用熱熔法施工；外墻結構梁、柱與填充墻連接處以及外墻與窗框的連接處，均未進行可適應變形的防水密封處理；有的屋面防水層甚至粘貼在外墻外保溫層的表面，導致外墻與屋面滲漏。

　　維護管理不到位

　　對成品保護不當，被后續工序破壞了已完成的防水層，使其失去防水功能。

３、誰擔責？——開發商還是物管

　　房屋漏水是誰的責任？不要直接回答是老天爺哦，律師告訴我們，只要你的房屋距離交樓時間5年以內，開發商就有維修的責任。即便超過了保修期，如果能證明開發商在設計方面存在缺陷或者物管沒有盡到維護的義務，也需要承擔部分責任。

　　手持購房合同維權成功

　　桂小姐家住萬江區的一個樓盤，進入5月份后連日暴雨，臥室的墻體有些脫皮，上方有墻體滲水，形成了一條條水漬。發現滲水后，桂小姐便去找管理處，要求維修。管理處派人檢查后認為原因是桂小姐樓上的外墻滲水，管理處當時登記了情況，但未明確表示是否會維修，并稱維修的話需要動用維修基金，需要三分之二的業主同意。

　　律師點評：根據《建設工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。5年內外墻發生滲水，開發商該承擔責任。桂小姐的理解很正確，維權時應該據理力爭。

　　家中變成水簾洞物業拒擔責

　　5月7日，東莞暴雨傾盆，鄧先生的母親發現她所住的復式二樓的一個房間里浸滿了水，連拖鞋都漂浮在水面上，水深達好幾厘米。事后他找裝修公司估價，維修至少要13萬元。鄧先生認為，造成天花漏水的原因主要是天溝有堵塞物，積水排不下去。但是物管負責人徐先生則否認了這一說法，他聲稱物管每年都會派人去清理天溝。這次鄧先生家漏雨，主要還是因為雨下得太急的緣故。

　　律師點評：從物業公司檢查結果來看，發生滲水的原因是天溝排水不及時，沒有堵塞，樓頂有裂縫。如果天溝沒有堵塞，因為設計缺陷導致排水不及時，雖然過了保修期，開發商應該承擔責任。但屋頂有裂縫，物業公司沒有及時維護，也應該承擔部分責任。若天溝設計沒有缺陷，積水系因垃圾堵塞所致，則這部分責任該物業公司承擔。在這個過程中，也需要鑒定鄧先生的房屋裝修或使用過程中是否有過錯，判定鄧先生是否需要承擔責任。

４、談解決——讓防水走出“房水”尷尬

　　“水災”泛濫—提高施工質量是關鍵

　　防水行業有一個俗語“三分材料，七分施工”，材料只占30%，施工占70%，七分施工是靠人來控制，往往人是最不穩定的因素，即使材料再好，施工不好或某個環節出了問題，就導致整個系統失敗。而且現今房地產開發的周期不斷的縮短，很多施工企業在趕工期的時候并沒有按照規范來施工，使得防水操作有漏洞或后面的工序破壞前期做的防水層。

　　 “防”水—設計與材料需并軌

　　如今控房價主打因地制宜，防水也不例外。房地產開發地域性很強，但近年來很多南方的知名房地產企業進軍北方時，把南方的防水經驗移植到北方，必然會水土不服。由于南方多雨，防水材料多選用耐水材料，如玻纖胎、聚酯胎的改性瀝青卷材或耐水的膠粘劑粘合高分子卷材。而北方寒冷，尤其是多雪地區，有些防水材料經不住低溫凍脹收縮的循環變化，過早老化斷裂。所以這些地區宜選用SBS改性瀝青卷材或焊接合縫的高分子卷材。其次，不同的建筑部位，對防水材料的要求并不盡相同，也要因地制宜，因材施工。

　　防水和建筑同壽命—開發商與企業需達成共識

　　開發商要保證防水質量，不僅要選擇優質的防水廠家，還要有可靠的施工單位和材料廠商，從材料上、從施工工藝上都過硬，才能高品質的完成整個防水作業。而企業開發出新產品后，必須在工程公司總結出一套比較合理的工法和做法，統計出來以后，再給客戶推廣才有實際意義。

結語：

　　做好防治工作，不能只憑借一方之力，祛除建筑滲漏頑疾，須動員政府、行業、企業和社會力量，綜合治理。

　　活躍在這條防水鏈上的每一個環節都應該打破獨立作業的傳統模式，從源頭做起，相互配合，在勘探、設計、防水混凝土生產與施工、防水材料供應與施工、細部構造、后期維護以及監管等關聯過程中，承擔起屬于自己的那份責任，共同融入到整個防水鏈中，把防水的理念貫徹始終。

　　只有齊抓共管、內外兼修，才能治愈建筑滲漏頑疾。